小区公共收益“猫腻多”，这些秘密你知道吗？

小区各种广告天天见，电梯轿厢里、停车库入口道闸无一幸免，不知道广告费去哪了！

小区地下停车库爆满，户外停车位停满车，抢车位成为必修课，不知道这么多车从哪来！

小区里经常有人摆摊，卖棉被、装宽带、办信用卡，不知道他们究竟是怎么进来的！

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近段时间，有不少市民向记者爆料，各种吐槽小区里的“不知道现象”。这些吐槽背后，究竟藏着哪些不能说的秘密呢？

“不知道现象”涌现，牵涉小区公共收益

记者对市民五花八门的爆料进行整理，发现这些现象纷纷涉及到当下热议却被很多人忽视的“小区公共收益”。

何为小区公共收益？小区物业的公共收益是小区物管利用小区公共部分进行经营获得的收益，常见包括：公共区域的广告收益，例如电梯轿厢广告、户外广告；小区公共区域的停车位收益；物业管理用房收益等等。

按照《物权法》、《物业管理条例》等规定，小区公共区域属于全体业主，公共区域的收益属于全体业主共有，所得收益应当主要用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，也可以按照业主大会的决定进行使用。

社区广告滋生产业链条，背后利益方多

在小区公共收益中，公共区域广告是最常见的形式之一，比如电梯轿厢广告、车库道闸广告等。记者了解到，社区广告收益在重庆已经形成产业链条，背后的利益方也最多。

这些广告怎么进入小区呢？重庆一电梯轿厢广告公司员工透露，“小区建成后，公司会派业务员和物业谈租赁电梯广告位的业务，具体会给物业好多钱，要根据双方沟通的结果决定。但是，有些小区把控严格一般进不去，另外在行业上也会有规避。”

记者获得了重庆某道闸广告公司的点位资源表，涉及到的地产项目多达数十个，其中包括写字楼、商住楼、饭店等不同物业形态，其中标注高档住宅楼、商住楼的占多数。根据该公司的报价，点位不同价格也存在差异，平均收费标准为每根道闸2000元/月。

广告行业知情人透露，目前重庆涌现了多家拥有电梯轿厢、道闸等资源的企业，他们以租赁的方式与物业达成合作，定期定额向物业支付租赁资金。以道闸为例，“品质一般的小区，广告公司会按照每根道闸一年3000元左右的租赁费用支付给物业。品质高端的小区，价格会更高一些”。

公共收益收支不透明 管理使用存在“猫腻”

在此前的爆料中，有不少市民反映“物业不愿意提供小区公共收益收支明细”、“平时想查询收支明细难上加难”。

 家住龙德悠彩郡小区的市民马豪（化名）和邻居们，最近正在为小区公共收益的问题烦恼。“小区物业将公共区域停车位以80元/月的标准出租给固定业主，在该小区入住一年半以来却从未见到物业公布过任何公共公益明细。说好要成立业主委员会方便管理，也因为各种原因作罢。”

马豪和邻居们的故事，只是一个缩影。为了解物业公司对服务小区公共收益管理的态度和方式，记者先后联系了重庆几家品牌物业的相关负责人，得到的回复基本上都是“不太清楚”、“不方便透露”。

仅有一位品牌物业负责人以“不是财路是生路”来回应此事。他给出一组数据：在物业入驻新小区运营初期，75%左右属于亏损状态，20%左右能够持平，仅有5%左右能够保持盈利。“品牌物业会好很多，地产板块会拨款进行补贴。小的物业公司就比较困难，对于他们来说，这笔广告收入不是财路而是生路。”

他强调，物业公司不愿意公布小区公共收益也有难言之隐。“物管成本连年上涨,导致许多物业公司入不敷出。一些新入住的小区，部分业主常因各种原因拒交物业费。在一些老旧小区，因为业主不同意物管费涨价，物业经常只能贴着钱服务。”

律师：小区公共收益归小区全体业主所有

小区的公共收益属于谁？该如何分配？谁来管理？如何查询？……据重庆精卓律师事务所邵梦丽律师介绍，我国法律只规定了小区的公共收益归小区全体业主共有，但并无对公共收益使用的具体规定。

邵律师指出，“由于执法主体不明确、法律规定不完善、业主委员会难组建难运营等原因，导致小区公共收益收支明细公开难兑现。一般来说，小区公共收益的管理者是业主委员会或小区物业，如果没有完善的制度和流程来利用这笔资金，就很容易产生猫腻，也容易引发纠纷。”

邵律师建议，如果业主觉得物管账目有问题，在经全体业主同意后，可请相关审计部门审核收支账目。另外，业主要维护自己的权益，可以向辖区街道、居委会投诉，求助业主大会，向行业主管部门反映，最终也可以向法院起诉。